建物明渡し
■建物明渡しとは？
１．内容証明郵便による解除
賃借人が長期間にわたり、賃料を支払ってくれないため、土地や建物を明渡してほしい場合、まずは契約の解除をしな ければなりません。
賃貸借契約書上で賃料を１度でも支払わなければ即時解除するなどの記載があっても信頼関係が破綻される事情がない限り、催告した後でなければ解除はできません。
明渡してもらう手順としては、証拠を残すために、内容証明郵便にて滞納分の賃料を期限を区切って支払うように催告し、支払いがない場合、賃貸借契約を解除する旨の通知を出します。
ここで賃借人から何らかのアクションがあれば和解することもできます。
２．提訴
何らのアクションもない場合には、裁判をしなければならなくなります。
上記の内容証明が配達されれば、契約解除の効力を有することになります。
裁判をした場合、特段の事情がないにも関わらず、賃借人が賃料を支払っていなければ、賃貸人勝訴となり、滞納分の賃料及び明渡しを請求できる法的な権利を取得できることになります。
連帯保証人がいる場合には、同人に対しても滞納賃料の請求ができます。任意で支払いをしない場合には、共同被告として連帯保証人も訴える必要があります。
３．提訴後の和解
数ヶ月も賃料を支払わないような賃借人が滞納賃料を支払えるはずもないので、滞納賃料の一部や全部を免除する代わりに明渡しをしてもらう和解等をする方が強制執行をするよりも得策になる場合もあります。
４．強制執行
最終的に和解が成立しない場合や相手方が行方不明の場合には、勝訴判決を取得後に強制執行をしなければなりません。勝訴判決を得たとしても勝手に個人が明渡しを迫ることはできません。
強制執行は、国家権力のもと執行官が行います。実際は鍵屋や運搬業者が行うので、その手配もしなければなりません。また、執行官の費用等を裁判所に予納しなければなりません。
